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Estimer son bien soi-même : comment faire ?

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Publié le 23/03/2022

Vous souhaitez procéder à une estimation de votre bien immobilier et vous avez décidé d'effectuer vous-même cette évaluation ? Il convient alors de suivre une certaine procédure pour réaliser une estimation au plus proche de la réalité. Heureusement des ressources existent pour vous épauler dans cette tâche. Découvrez tous les tenants et aboutissants d'une estimation immobilière fiable en phase avec les prix du marché. 

Estimer soi-même son bien immobilier : les caractéristiques du logement

Pour effectuer vous-même l'estimation de votre logement, il convient en premier lieu de dresser une cartographie générale de celui-ci. 

Le calcul de la surface est une des principales données à appréhender. Le calcul le plus usité dans une vente immobilière est basé sur la surface Carrez. 

Cette surface, définie par la loi Carrez, inclut toutes les surfaces de plancher, y compris vérandas, combles... en somme tout volume qui dispose d'une hauteur minimale de 1 m 80 sous plafond. La surface de votre bien doit être mesurée au plus près : en effet, un calcul erroné de 5 % ou plus peut donner lieu à une baisse de prix a posteriori de l'acte de vente.   Outre la surface, le nombre de pièces fait partie des informations importantes dans l'estimation d'un bien. Par ailleurs, la présence d'un extérieur, d'un garage et/ou d'une place de parking, sont autant d'éléments à inclure dans l'estimation de votre logement. Son année de construction, l'étage (s'il s'agit d'un immeuble), les éventuels travaux à prévoir, au sein même du logement ou dans les parties communes s'il s'agit d'une copropriété, sont également des paramètres qui interviennent dans l'évaluation de la valeur dudit bien. 

D'autres critères généraux, à l'instar d'une belle vue, d'une absence de vis-à-vis, de la présence d'une piscine, sont aussi à prendre en compte, car votre bien bénéficiera de facto d'une surcote.

Valoriser les atouts de la zone géographique et avoir une bonne connaissance du marché immobilier local

La zone géographique du bien est une donnée essentielle dans une estimation immobilière. Et les prix observés sur le marché immobilier local seront d'une importance capitale pour estimer correctement le prix de vente d'une habitation. Pour ce faire, rendez-vous sur les sites d'annonces immobilières et les portails dédiés pour avoir une meilleure connaissance des prix pratiqués et être ainsi en phase avec la dynamique du marché.

Le cas échéant, les commodités et autres services proposés dans le quartier ou à proximité sont également très importants dans l'évaluation d'un bien. Transports en communcommerces de proximité, supermarchés, écoles, infrastructures sportives et culturelles sont en effet des atouts qui contribuent aussi à la valorisation de votre bien.

Les ressources et outils à disposition pour estimer correctement son bien

En dehors des portails et des sites dédiés aux annonces immobilières, il existe deux principales bases de données, alimentées par les notaires et accessibles sur le web :

  • la base dénommée BIEN ;
  • le fichier Perval.
Ces données sont basées sur les transactions (ventes immobilières) déjà effectuées. Ainsi, elles permettent d'avoir une idée très précise des prix de vente pratiqués sur des biens qui ont effectivement trouvé acquéreurs.   Enfin, des outils gratuits proposés par des portails immobiliers et des sites d'agences immobilières vous permettent de simuler directement en ligne l'estimation de votre bien. Ces simulateurs, gratuits, restent toutefois imprécis, chaque bien ayant des spécificités propres qu'il est par définition impossible de systématiser.

En dehors de ces ressources et outils, qui vous permettront de vous faire une idée globale du prix de votre bien, vous avez la possibilité de déléguer cette estimation à des professionnels de l'immobilier. 

Passer par un agent immobilier permet d'obtenir une estimation au plus près de la valeur réelle de son bien sur le marché immobilier local. En effet, son expérience et sa parfaite connaissance du secteur permettent aux propriétaires d'affiner le prix estimé de leur bien.    Et, bonne nouvelle, cette estimation réalisée par un agent immobilier est la plupart du temps gratuite et sans engagement.